在贝壳APP，成都二手房挂牌超过20万套！
如果参照2月的数据，二手房市场的热度的确开始降温。大量新增房源也带来了购房者的观望情绪：要不再等等？这个数据也引发了部分卖房人的恐慌：“市场还能撑住吗？”
【资料图】
截至6月6日，贝壳外网显示挂牌二手房数量为200159套
但成都商报记者梳理相关数据后发现，目前二手房市场主要有几个特征：一是挂牌量和成交量仍然以低总价房源为主，有数据显示目前20万套挂牌房源中，总价200万以下的超过85%。
二是部分优质改善房源是市场上依然有较好的议价能力。
三是虽然市场整体不如2月时的火爆，但部分区域、部分二手房门店的成交量依然可观。
整体来说，二手房市场和新房一样，分化也越来越明显。而普通人在二手房市场该如何做抉择？记者也咨询了一些从业者。
多个城市挂牌量增长
成都表现仍在平均水平之上
挂牌量超过20万套的成都，并不是个例。
放眼全国，挂牌量都有增长，据明源地产研究院报道：
广州的二手房挂牌量4月突破14万套，同比增长40%。北京的二手房挂牌量从2月的9.5万套，涨到了12万套；深圳的二手房挂牌量突破5.3万套……
诸葛数据研究中心的监测数据也显示，4月份，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。
如果以这份数据来看，成都的20万套似乎已经到了顶部。
不过，如果拉通成交来看，成都的市场表现依旧在平均水平之上：2月，成都二手房成交量19061套，3月28189套，4月23790套，5月20798套。虽然有下滑走势，成交量仍在全国领先。
根据贝壳研究院成都分院数据监测，5月，二手住宅交易量环比下滑约2成，但单月同比仍有上升。2023年过去仅5个月 ，一二手累计交易量已达2022年全年的六成左右。
2019年至今成都一二手住宅市场月度交易量（预估） 数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据
面对大量挂牌，有中介分析，这些挂牌的二手房中，有很大一部分是房龄很老的小区，还有一部分房源来自于前几年的限售房源——从去年新政后，成都这部分逐渐解除限售的房源就开始大量涌入市场，一部分卖家想要置换更低的房贷利率，另一部分便是很单纯的想要出手变现。
可见，面对剧增的挂牌量，买卖双方的担忧是合理的，当一个小区有大量房源挂牌可选时，降价出手便成为了无可避免的现实。
周成交整体下行
部分单店业绩依然抢眼
说两个现实的案例。
A先生要卖掉一套金牛区的电梯房。按照小区2年前的价格，这套房子可以卖到200万元，但现在他的挂牌价只有185万元，却依旧无人问津。
“小区的挂牌单价从2万到2.8万不等。”事实上T先生的挂牌单价就是“2万”这一档，但他的总价依旧不是最低。
在一个非热门区域，仅一个小区近百套房源挂出，除了降价，房东似乎也找不到更好的卖房方法。
但也有另一番景象。Z先生在城南看中了两套房，本想趁着市场降温和卖家慢慢谈把价格打下去。但事实是，还价之后，他就再也没得到卖家的反馈。
后来中介找到他，说可以先预约排队和房东约谈，“不过同期有几个买家都在谈这套房子。”
这就是现状，总有人的房子很难卖出，但也有人的房子成为市场尖货。
这也从经纪人的工作状态中能够感受到。记者问了几位经纪人，有人表示，走过了3月之后，市场开始明显遇冷，带看和成交都下滑，这种情况主要集中在城北和二圈层的一些商圈。但也有主城商圈的经纪人表示，目前的情况还比较乐观“单店单月依然能有超60万的业绩”。
贝壳研究院成都分院上周的二手数据总结为：二手周度成交由涨转跌，5+1区相对稳健。
什么样的房子可以考虑卖出？
“抛售”潮来了吗？从上述两个案例来看，这种说法其实很一刀切了。但不可否认，潮水已经退去，哪些房子更适合持有，哪些房子置换要趁早，已经有了比较准确的答案。
一位资深经纪人表示，他看到的二手市场，已经开始从刚需转向改善。贝壳研究院成都分院也指出，目前市场，100㎡以下是主力成交，但100㎡以上是趋势，提升居住功能性、舒适度的要求是经济和社会发展的产物。自2021年起至今，100㎡以上二手房成交占比快速增长，目前约占成交的三成。
二手房不同成交面积段占比 数据来源：贝壳研究院成都分院
从需求端来看，改善房源更有价格话语权，而这在供应端同样有所体现。
据统计，成都目前挂牌的二手房，80%都是200万以下，从供应端来看，刚需量爆棚，而降价房源也以刚需房源为主，上述经纪人提到，“核心板块的改善房源，尤其是房龄在5年左右的二手房，价格依旧很稳”。
以此为基础，也就不难得出答案，什么样的房子，可以开始降价出手了？
从区域来看，你家的房源如果处于非核心板块，尤其是二三圈层，且小区内挂牌的二手房越来越多，可以考虑调整自己的价格预期。
从小区成色来看，如果房龄超过10年，也已经走向了衰退。
尤其是许多小区立面采用涂料，仅从外观就能看见小区脱落的墙皮。而在小区的设计上，有许多结构分布已经不太合理，比如梯户比的分配，户型设计，以及小区内部的园林也会随着时间流逝，而走向老化。
成都
从这些角度来看，这类房源目前多，且竞争力弱，因此，如果你打算置换，可以尽早出售。
以改善为主的客户，也在房屋的功能性和上有较高的要求。同一个区域，同一价格段的两个小区，在户型的结构上对于成交有很大的影响。
虽然当下我们说，市场结构走向改善，但这部分改善依旧以刚改为主。换句话说，比如100㎡的套二户型，在居住的功能性方面，就不太能适应这部分需求。套三户型，是多数家庭的基本选择。
同一小区的价值分化也很明显。
发哥的一位朋友最近刚出售了一套中洲锦城湖岸的90㎡+户型，这套房源挂出不久，便被买家全款拿下。但小区的另一套房子，价格低出60余万，却挂出许久后都无人问津。
中洲锦城湖岸的二手房挂牌情况
这位朋友说，两套房源最大的区别就是“朝向”。
简单来说，如果你要卖的是一套改善性住房，这套房子在朝向、楼层方面都表现足够优秀，那么会有许多买家愿意为它的舒适度买单。如果不是，那么你就要接受自己房子比同小区价格低出不少的现实。
全款售出的房源视野
正如同贝壳研究院成都分院的预测：房价普涨时代已经过去，在住的同时满足资产的保值性，是大多数购房者的决策焦点。近三年，二手房面积越大，价格韧性越强。基于此，二手市场分化还会进一步加剧，刚需购房者追逐性价比的力量将助推小户型价格的稳定甚至是下跌，而改善购房者则会带动品质大户型价格的上涨。
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